ポジショニングマップ（サイト掲載物件数×掲載物件価格の中央値）
不動産事業(家を買う)×WEBマーケティング
市場分析のひとつにSTP分析があります。
今回はSTP分析のひとつであるポジショニングと、ポジショニング分析時に作成するポジショニングマップ（散布図）のご紹介をさせていただきます。
STP分析とポジショニングについて
STP分析とは？
市場分析のフレームワークのひとつであるSTP分析は以下の３つのステップがあります。
（１）S：セグメンテーション（Segmentation）
市場を｛年齢・性別・地域・ライフスタイル｝などのように、共通の特徴やニーズで分類する
（２）T：ターゲティング（Targeting）
分類したセグメントの中から｛家にこだわりたい30歳代ファミリー層｝などのように、自社が狙うべきターゲットの市場を選定する
（３）P：ポジショニング（Positioning）
ターゲット市場において｛中古物件をおしゃれにリノベーションが得意｝などのように、他社と差別化する
ポジショニングを分析する
他社との差別化をおこなうためには、他社の状況を把握する必要があります。例えば「低価格市場」に対し、自社より安い製品があれば競合より優位性を保てません。
そこで、ポジショニングマップを作成し、自社と競合他社の関係性を明確にする方法があります。
「家の購入検討ユーザー」のポジショニングマップづくり
ポジショニングマップとは？
SEP分析のポジショニング分析をおこなう際には、よくポジショニングマップが作成されます。
ポジショニングマップとは、縦軸と横軸の2つの評価基準を使い、市場における自社と他社がどの位置関係にあるのかを視覚化した散布図のことをいいます。
「家の購入検討ユーザー」のポジショニングマップ軸
ポジショニングマップに使用する縦軸と横軸の決め方には様々なものがありますが、
今回は「家の購入を検討しているユーザー」が前提となるため、今回はサンプルとして「どの物件検索サイトを利用するのか」が軸になるよう考えていきます。
物件探しにユーザーが求めているものは、経験上主に以下の２点となります
１.物件掲載数
「物件掲載数No1～♪」などと訴求するTV-CMがあるくらい、物件掲載数は重要視されています。
物件探しをはじめてすぐの頃はとくに、「沢山の物件をみることが出来ること」は、家探しを抜け漏れなくおこなえていると実感できるため重要視する傾向にあります。
２.掲載物件内容（種別と価格）
新築マンションが、新築戸建てが多い、中古戸建てが多いなど、会社によって得意な種別はことなります。また、扱う物件価格も会社によって差があるため、希望条件にあう物件数に差が出てきます。
ユーザーがある程度物件探しにも慣れてきたら、掲載件数が多いサイトより希望条件にあう物件が多数掲載されているサイトを好む傾向にあります。
情報収集方法・対象市区について
当社が大阪市にあるため対象エリアは大阪市といたしました。
マンション・新築戸建て・中古戸建て・土地の4つの種別ごとに、「エリアから探す」の大阪市の一覧ページを開き、掲載している物件件数と物件価格の中央値を収集し評価基準値として使用しています。取得は2025年9月に実施いたしました。
調査をおこなったWEBサイトについて
大阪市の物件を多数扱っている26サイトを調査いたしました。
調査は2025年9月に実施、調査サイトの内訳は不動産仲介の事業会社18社・フランチャイザー3社・ポータルサイト5社となります。
| サイト名 | 社名 | ドメイン | カテゴリー |
| 三井のリハウス | 三井不動産リアルティ株式会社 | rehouse.co.jp | 事業会社 |
| 東急リバブル | 東急リバブル株式会社 | livable.co.jp | 事業会社 |
| すみふの仲介 | 住友不動産ステップ株式会社 | stepon.co.jp | 事業会社 |
| 近鉄の仲介 | 近鉄不動産株式会社 | chukai.kintetsu-re.co.jp | 事業会社 |
| 三井住友トラスト不動産 | 三井住友トラスト不動産株式会社 | smtrc.jp | 事業会社 |
| ノムコム | 野村不動産ソリューションズ株式会社 | nomu.com | 事業会社 |
| 福屋不動産販売 | 株式会社福屋不動産販売 | fukuya-k.co.jp | 事業会社 |
| 三菱地所の住まいリレー | 三菱地所ハウスネット株式会社 | mec-h.com | 事業会社 |
| 積水ハウス不動産の売買 | 積水ハウス不動産株式会社 | sumusite.sekisuihouse.co.jp | 事業会社 |
| 三菱UFJ不動産販売 | 三菱ＵＦＪ不動産販売株式会社 | sumai1.com | 事業会社 |
| 大京穴吹不動産 | 株式会社大京穴吹不動産 | daikyo-anabuki.co.jp | 事業会社 |
| すみなび | 住友林業ホームサービス株式会社 | suminavi.com | 事業会社 |
| ウィル不動産 | 株式会社ウィル | wills.co.jp | 事業会社 |
| 阪急阪神の仲介 | 阪急阪神不動産株式会社 | chukai.8984.jp | 事業会社 |
| 長谷工の仲介 | 株式会社長谷工リアルエステート | haseko-chukai.com | 事業会社 |
| ハウスコミュニケーション | 株式会社ハウスコミュニケーション | housecommunication.co.jp | 事業会社 |
| 朝日住宅 | 朝日住宅株式会社 | asahi-jutaku.co.jp | 事業会社 |
| 京阪の仲介 | 京阪電鉄不動産株式会社 | keihan-kiss.co.jp/kiss | 事業会社 |
| センチュリー21 | 株式会社センチュリー21・ジャパン | century21.jp | フランチャイザー |
| ハウスドゥ | 株式会社And Doホールディングス | housedo.com | フランチャイザー |
| LIXIL不動産ショップ | 株式会社LIXILイーアールエージャパン | erajapan.co.jp | フランチャイザー |
| スーモ | 株式会社リクルート | suumo.jp | ポータルサイト |
| ホームズ | 株式会社LIFULL | homes.co.jp | ポータルサイト |
| アットホーム | アットホーム株式会社 | athome.co.jp | ポータルサイト |
| Yahoo不動産 | LINEヤフー株式会社 | realestate.yahoo.co.jp | ポータルサイト |
| オウチーノ | 株式会社くふう住まい | o-uccino.jp | ポータルサイト |
マンションの物件情報ポジショニングマップ
新築・中古マンション（新築取得不可の場合は中古マンションのみ）の物件情報一覧の掲載件数と価格の中央値を散布図にプロットした図が下記となります。
下記はポータルサイトを非表示としたマンションの掲載物件×物件価格のポジショニングマップ（散布図）です。
| 順位 | サイト名 | 表示件数 | 価格 中央値 |
| 1 | スーモ | 6,811件 | 2,800万円 (23) |
| 2 | アットホーム | 6,473件 | 3,298万円 (18) |
| 3 | センチュリー21 | 2,925件 | 2,799万円 (24) |
| 4 | ホームズ | 2,616件 | 3,100万円 (21) |
| 5 | Yahoo不動産 | 2,419件 | 1,280万円 (26) |
| 6 | ハウスドゥ | 2,016件 | 2480万円 (25) |
| 7 | ウィル不動産 | 1,007件 | 3400万円 (17) |
| 8 | 福屋不動産販売 | 946件 | 3099万円 (22) |
| 9 | オウチーノ | 943件 | 3780万円 (12) |
| 10 | 三井のリハウス | 916件 | 3480万円 (16) |
| 11 | すみふの仲介 | 756件 | 3680万円 (14) |
| 12 | 東急リバブル | 665件 | 3590万円 (15) |
| 13 | ハウスコミュニケーション | 646件 | 3899万円 (10) |
| 14 | ノムコム | 354件 | 4580万円 (4) |
| 15 | 長谷工リアルエステート | 281件 | 4380万円 (5) |
| 16 | 三菱地所ハウスネット | 255件 | 4350万円 (7) |
| 17 | 近鉄の仲介 | 222件 | 3680万円 (13) |
| 18 | 大京穴吹不動産 | 216件 | 3898万円 (11) |
| 19 | 朝日住宅 | 203件 | 4280万円 (8) |
| 20 | 三井住友トラスト不動産 | 201件 | 5180万円 (3) |
| 21 | 住友林業 | 178件 | 4380万円 (6) |
| 22 | 三菱UFJ不動産販売 | 170件 | 5415万円 (2) |
| 23 | LIXIL不動産ショップ | 82件 | 3280万円 (19) |
| 24 | 阪急阪神不動産 | 41件 | 6380万円 (1) |
| 25 | 積水ハウス不動産関西 | 23件 | 4250万円 (9) |
| 26 | 京阪電鉄不動産 | 22件 | 3180万円 (20) |
※掲載件数順に表示しています
※価格中央値の（）は、価格が高い順に並べたときの順位となります
※2025年9月時点での数値となります
新築一戸建ての物件情報ポジショニングマップ
新築一戸建ての物件情報一覧の掲載件数と価格の中央値を散布図にプロットした図が下記となります。
長谷工リアルエステート（長谷工の仲介）・大京穴吹不動産・三菱UFJ不動産販売・京阪電鉄不動産（京阪の仲介）・ノムコムが掲載０件でした。
下記はポータルサイトを非表示とした新築一戸建ての掲載物件×物件価格のポジショニングマップ（散布図）です。
| 順位 | サイト名 | 表示件数 | 価格 中央値 |
| 1 | スーモ | 1,423件 | 3,980万円 (17) |
| 2 | ホームズ | 581件 | 3,780万円 (19) |
| 3 | アットホーム | 423件 | 3,980万円 (18) |
| 4 | センチュリー21 | 301件 | 3,980万円 (16) |
| 5 | Yahoo不動産 | 266件 | 3,780万円 (20) |
| 6 | オウチーノ | 146件 | 4,180万円 (14) |
| 7 | ハウスドゥ | 64件 | 4,180万円 (13) |
| 8 | 福屋不動産販売 | 50件 | 4,280万円 (11) |
| 9 | 東急リバブル | 21件 | 4,480万円 (8) |
| 10 | 阪急阪神不動産 | 21件 | 4,190万円 (12) |
| 11 | 三井のリハウス | 19件 | 4,380万円 (9) |
| 12 | ハウスコミュニケーション | 19件 | 3,680万円 (21) |
| 13 | LIXIL不動産ショップ | 17件 | 4,980万円 (3) |
| 14 | ウィル不動産 | 15件 | 4,380万円 (10) |
| 15 | すみふの仲介 | 7件 | 4,550万円 (6) |
| 16 | 朝日住宅 | 6件 | 4,840万円 (4) |
| 17 | 住友林業 | 2件 | 4,485万円 (7) |
| 18 | 三井住友トラスト不動産 | 2件 | 5,530万円 (2) |
| 19 | 三菱地所ハウスネット | 2件 | 4,780万円 (5) |
| 20 | 積水ハウス不動産 | 1件 | 5,680万円 (1) |
| 21 | 近鉄の仲介 | 1件 | 3,990万円 (15) |
※掲載件数順に表示しています
※価格中央値の（）は、価格が高い順に並べたときの順位となります
※2025年9月時点での数値となります
中古一戸建ての物件情報ポジショニングマップ
中古一戸建ての物件情報一覧の掲載件数と価格の中央値を散布図にプロットした図が下記となります。京阪電鉄不動産（京阪の仲介）が掲載０件でした。
下記はポータルサイトを非表示とした中古一戸建ての掲載物件×物件価格のポジショニングマップ（散布図）です。
| 順位 | サイト名 | 表示件数 | 価格 中央値 |
| 1 | スーモ | 2,454件 | 2,680万円 (25) |
| 2 | アットホーム | 1,928件 | 3,180万円 (18) |
| 3 | センチュリー21 | 1,329件 | 2,880万円 (23) |
| 4 | ホームズ | 1,101件 | 2,980万円 (22) |
| 5 | Yahoo不動産 | 550件 | 3,080万円 (20) |
| 6 | ハウスドゥ | 415件 | 3,180万円 (17) |
| 7 | 福屋不動産販売 | 395件 | 2,980万円 (21) |
| 8 | オウチーノ | 309件 | 3,380万円 (14) |
| 9 | 三井のリハウス | 175件 | 4,080万円 (4) |
| 10 | ハウスコミュニケーション | 163件 | 3,870万円 (7) |
| 11 | ウィル不動産 | 140件 | 3,895万円 (5) |
| 12 | すみふの仲介 | 113件 | 3,750万円 (9) |
| 13 | 東急リバブル | 99件 | 3,650万円 (10) |
| 14 | LIXIL不動産ショップ | 93件 | 3,280万円 (16) |
| 15 | 阪急阪神不動産 | 43件 | 2,850万円 (24) |
| 16 | 近鉄の仲介 | 30件 | 3,280万円 (15) |
| 17 | 大京穴吹不動産 | 22件 | 3,780万円 (8) |
| 18 | 三井住友トラスト不動産 | 22件 | 3,880万円 (6) |
| 19 | ノムコム | 21件 | 4,180万円 (3) |
| 20 | 三菱地所ハウスネット | 21件 | 3,480万円 (13) |
| 21 | 朝日住宅 | 18件 | 4,340万円 (2) |
| 22 | 住友林業 | 18件 | 3,480万円 (12) |
| 23 | 長谷工リアルエステート | 16件 | 3,480万円 (11) |
| 24 | 三菱UFJ不動産販売 | 14件 | 4,630万円 (1) |
| 25 | 積水ハウス不動産関西 | 8件 | 3,080万円 (19) |
※掲載件数順に表示しています
※価格中央値の（）は、価格が高い順に並べたときの順位となります
※2025年9月時点での数値となります
土地・売地の物件情報ポジショニングマップ
土地・売地の物件情報一覧の掲載件数と価格の中央値を散布図にプロットした図が下記となります。京阪電鉄不動産（京阪の仲介）・ウィル不動産・LIXIL不動産ショップが掲載０件でした。
下記はポータルサイトを非表示とした土地の掲載物件×物件価格のポジショニングマップ（散布図）です。
| 順位 | サイト名 | 表示件数 | 価格 中央値 |
| 1 | スーモ | 1,306件 | 2,380万円 (23) |
| 2 | アットホーム | 767件 | 3,180万円 (16) |
| 3 | ホームズ | 555件 | 2,700万円 (19) |
| 4 | センチュリー21 | 373件 | 2,380万円 (22) |
| 5 | Yahoo不動産 | 225件 | 2,490万円 (21) |
| 6 | 福屋不動産販売 | 137件 | 2,980万円 (17) |
| 7 | オウチーノ | 121件 | 2,730万円 (18) |
| 8 | ハウスドゥ | 100件 | 2,500万円 (20) |
| 9 | 三井のリハウス | 61件 | 3,580万円 (13) |
| 10 | すみふの仲介 | 55件 | 4,500万円 (9) |
| 11 | 東急リバブル | 44件 | 4,380万円 (11) |
| 12 | ノムコム | 27件 | 5,780万円 (8) |
| 13 | ハウスコミュニケーション | 26件 | 3,500万円 (14) |
| 14 | 積水ハウス不動産 | 21件 | 1億0700万円 (1) |
| 15 | 三菱地所ハウスネット | 18件 | 5,990万円 (6) |
| 16 | 近鉄の仲介 | 17件 | 5,780万円 (7) |
| 17 | 三菱UFJ不動産販売 | 16件 | 7,000万円 (5) |
| 18 | 三井住友トラスト不動産 | 15件 | 8,900万円 (2) |
| 19 | 大京穴吹不動産 | 14件 | 4,480万円 (10) |
| 20 | 長谷工リアルエステート | 12件 | 3,285万円 (15) |
| 21 | 住友林業 | 11件 | 4,200万円 (12) |
| 22 | 朝日住宅 | 4件 | 8,190万円 (4) |
| 23 | 阪急阪神不動産 | 2件 | 8,440万円 (3) |
※掲載件数順に表示しています
※価格中央値の（）は、価格が高い順に並べたときの順位となります
※2025年9月時点での数値となります
粒度を下げてわかりやすく可視化
6段階評価でつくるポジショニングマップ
あえて情報の粒度を下げて抽象的にすることでわかりやすくなることがあります。
たとえば、以下のようなS・A・B・C・D・Eの６段階にすることで、それぞれの関係性が視覚的にわかりやすくなります。
■掲載物件数
S：5000件以上
A：1000～4999件
B：500 ～999件
C：100 ～499件
D：30 ～99件
E：1 ～29件
■物件価格の中央値
S：6000万円以上
A：5000～5999万円
B：4000～4999万円
C：3000～3999万円
D：2000～2999万円
E：2000万円未満
全体的に、左上（物件少数・高価格）に大手事業会社が位置しており、右下（物件多数・低価格）にポータルサイトが位置しておりいます。
中古戸建や中古も含まれるマンションと、新築一戸建て・土地とでは価格の中央値や掲載物件数の分布に差が生まれています。
まとめ：自社と他社の関係を把握する
自社の位置だけでなく、自社と同じポジションにいる他社、自社とことなる優位性をもつ他社の位置を把握することで、強み・弱みを把握することができます。
また、各社が見込み客に対してどのようなアプローチをおこなっているかを把握することも、マーケティング戦略を考えるうえで重要になります。
今回はサンプルにつき物件掲載数×価格の中央値を取得いたしましたが、顧客の判断材料となる要素ごとにポジショニングマップを作成することで、より市場を理解することが出来ると考えています。
